מה צפוי בשוק החניה בשנים הקרובות לאור התקן החדש והרכבת הקלה

 

שאלה של מחיר

 

רגע לפני שאמצעי הסעת ההמונים תופסים תאוצה, ותקן החניה החדש משתלט על הפרויקטים השונים, מומחי הענף מנסים לענות על שאלת מיליון הדולר: כיצד יושפעו מכך מחירי מקומות החניה בארץ ובכלל - איזו השפעה תהיה לשני השינויים הללו על נושא החניה

 

 

הם נחשבים כבר מזמן לנכס נדל"ני מבוקש, מחירם עולה בשנים האחרונות, ושוק לא קטן מתפתח סביבם – והכוונה למקומות החניה הפרטיים. אלא שעכשיו מערכת הסעת ההמונים כבר (כמעט) כאן, ולא מדובר רק ברכבת הקלה, אלא גם בחברות מקוונות כגון שירות המוניות 'אובר'. גם תקן החניה החדש נכנס לשוק. שני הגורמים הללו מעלים שאלות: מה יקרה למחירי מקום החניה בעתיד הקרוב? מה יקרה עם מחירי החניה השעתיים בחניונים הפרטיים והציבוריים? ובכלל – איזו השפעה תהיה לשינויים אלה על ענף החניה?

את התשובות לשאלות אלו ינסו לספק גורמים מובילים בענף, ביניהם מומחי תחבורה, שמאי ומנהלים בכירים בתחום.

ואכן מדובר בשוק חם. כך, לפני כשנתיים נרכש מקום חניה בבניין משרדים חדש באזור רמת גן תמורת 90 אלף שקלים. כיום, שווי מקום חניה זה מוערך בלמעלה מ-110 אלף שקל. באתר 'יד 2' אף ניתן למצוא מקומות חניה למכירה ו/או להשכרה. מקום חניה פרטי   (בין אם בבית או בעבודה) הפך לנכס נדל"ני לכל דבר.

 

זינוק חד במחיר

למעשה, סקר של חברת 'פרומוט', שנערך לפני כשנה, מגלה כי בין השנים 2011 - 2016, זינק שוויו של מקום חניה בתל אביב פי 525. כך לדוגמא: אם בשנת 2011 עמד שוויו של מקום החניה על 80 אלף שקלים, הרי שב-2016 שוויו מוערך בכחצי מיליון שקלים.

אחריה נמצאת גבעתיים, שבה זינק מחיר מקום חניה פרטי בשנים המדוברות ב-322 אחוזים. השלישית בתור היא ירושלים, בה מקום חניה בשנת 2001 היה שווה 76 אלף שקלים, וב-2016 זינק ל-172 אלף שקלים. אפי מגן, נציג חברת 'פרומוט' (המתמחה במתקני חניה וחניונים אוטומטיים), האחראית על הסקר, אמר אז: "בערים המרכזיות מחירי החניה האמירו בחמש השנים האחרונות (כאמור – עד 2016) מ-50 עד 80 אלף שקלים ל-120 אלף שקלים עד חצי מיליון שקלים".

אגב, עלות בניית מקום חניה בחניון קונבנציונאלי מוערכת ב-120 אלף שקל. עם זאת, מה שצפוי להוריד את העלות, הוא ריבוי השימוש במתקני חניה אוטומטיים ומכניים.

 

היצע מול ביקוש

מחירי החניה יירדו? לדברי מנכ"ל סנטרל פארק, עמית קדם, לפחות בעתיד הקרוב התשובה שלילית. קדם: "כאשר ניגשים לשאלת מחירי החניה יש להביא בחשבון מגמות נוספות בתחבורה. רכב שיתופי, מכונית מקושרת, אפקט 'אובר', נסיעות שיתופיות. בעולם יש ירידה בשיעור רישיונות נהיגה בדור המילניום. כל אלה עשויים להביא לירידה בביקוש. אלא שמנגד קיים גם צמצום ההיצע בשל בניית דירות ומשרדים על מגרשי חניה, שכן שימוש במגרש כחניון אינו הניצול המיטבי של קרקע. לפיכך נראה לי כי למרות החלופות לרכב הפרטי, בעתיד הקרוב מחירי החניה לא יירדו, בשל ההיצע המצטמצם, בין היתר בגלל תקני חניה חדשים וסגירת מגרשי חניה".

קדם ביקש להרחיב על מה שהוא מכנה 'אפקט אובר'. לדבריו, "מנתונים שבידנו השימוש ההולך וגובר באמצעים כגון רכבים שיתופיים כמו של  חברת שיתוף המוניות 'אובר' הביא לירידה בפעילות של למעלה מ- 20 אחוזים בחניונים במרכזי ערים מערביות. כך למשל, רשת חניונים בסאן פרנסיסקו חוותה ירידה של כ-20 אחוזים כתוצאה מאותו אפקט".

ומה לגבי אמצעי הסעת ההמונים הבולט ביותר, הרכבת הקלה? קדם טוען כי "השפעות הרכבת הקלה על החניה לא הוכחה בערים מערביות שבהן היא פועלת. אין בה משהו חדש שהוכח כמשפיע על החניה, ולמרות שהיא קיימת שנים רבות כבר בלונדון, סאן פרנסיסקו וניו יורק - החניה עדיין יקרה".

אז מה כן ישפיע? לדברי קדם הגורם המרכזי הוא הרכב האוטונומי, וכן מהפכת המידע והנגישות של האנשים באפליקציות. אלו, כך אומר מנכ"ל 'סנטרל פארק', ישפיעו הרבה יותר מאשר הרכבת הקלה.

 

שינוי? אולי בטווח הארוך

אחד מהאנשים שחשים היטב את הביקוש הגדול לחניה הוא מנכ"ל חברת 'אחוזות החוף', שרלי בן סימון, שמספר כי לעיר תל אביב-יפו נכנסים למעלה מ-400 אלף רכבים ביום. בן סימון: "תקן החניה החדש לא מוסיף למצוקת החניה הקיימת, ובכל מקרה - הביקוש לחניה הוא גבוה בהשוואה להיצע הקיים. במקביל, ההתפתחות המואצת של אמצעים להסעת המונים, על כל גווניהם, לא תביא לשינוי רב בטווח הקצר ולא תשנה את המציאות העגומה. יש לזכור כי האמצעים הנוספים המבורכים יהיו זמינים רק בעוד ארבע עד חמש שנים, במקרה הטוב. לדעתי שני השינויים הנ״ל (התקן והרכבת הקלה) לא יבואו לידי ביטוי בטווח הקצר. עם זאת, כולי תקווה כי לטווח הארוך הם כן יהיו בעל השפעה על שוק מקומות החניה ויגרמו להורדת עומסי התנועה בעיר.

 

"מחירי השכרת החניה יעלו"

מומחה התחבורה והיועץ לענייני חניונים, נתן שטראוס, מעריך כי היצע מקומות החניה, שצפוי להצטמצם בעתיד, יעלה את ערכם הכספי.

שטארוס: "השיפור בתחבורה הציבורית יגיע בהדרגה, וככל הנראה לא יספיק לקצב גידול שטחי המגורים והתעסוקה באזור המרכז. המסלול האדום של הרכבת הקלה למשל, לא יספק את הביקושים הפוטנציאליים. לרכבת קלה קיבולת ומהירות נסיעה נמוכים משמעותית מרכבת תחתית 'כבדה", ולכן זה פתרון חלקי מאד. עד שתוקם רשת של תחבורה ציבורית יעילה יעברו שנים רבות ותידרש השקעת תקציבים גדולים. אז נכון, חלק מהנוסעים שיהיו מוכנים להצטופף, במידה והתחנות ימוקמו בסמוך לביתם ולמקום עבודתם, יוכלו ליהנות מהשירות באופן מיטבי ויורידו כמות כלשהי של מכוניות מהכביש ומהחניונים. עם זאת, רוב הציבור "חונך" על ברכי המכונית הפרטית ויהיה קשה להיגמל מהרגל זה. מאחר והביקוש יישאר ואף יעלה, וההיצע יקטן - אין ספק כי מחירי השכרת מקומות החניה בחניונים של מבני התעסוקה יעלה מאד עד לנקודת איזון חדשה.  מקום חניה במקום העבודה יהיה נחלת מעטים.

שטראוס מעריך כי יהיה שינוי, אך הוא יתבטא באמצעי התחבורה. "כפתרון חלופי צפוי  שימוש בכלי רכב קלים: אופנועים, אופניים ודומיהם - יגבר", הוא מסביר. "זה יחייב הקצאת מקום לאחסון הכלים באזורי התעסוקה. נראה כי גם בטיחות התנועה בדרכים תפחת, כל עוד לא תהיה הפרדה בפועל בין תנועת מכוניות, הולכי רגל והכלים הממונעים הקלים".

שטראוס צופה עוד כי תגבר מאד האטרקטיביות של פרויקטים בהם ישנם מגורים הקרובים למקומות תעסוקה, ומגורים במרחק הליכה מתחבורה ציבורית.

אבל הוא שב ומעריך כי לא בקלות יוותר הציבור על רכבו הפרטי: "חלק גדול מהציבור לא יוותר על אחזקת מכוניות פרטיות בגלל השתתפות המדינה (לעובדי ציבור) באחזקת הרכב והעדר תחבורה ציבורית בשבתות ובחגי ישראל".

 

תנאי לעסקה – מקום חניה

רוברט דהן, מנכ"ל חניוני קבוצת עזריאלי, התייחס בכנס תנועה, תחבורה וחניה של מגזין 'חניה', לנושא התקן. לדבריו, באחריות הקבוצה 22 אלף מקומות חניה הפרוסים מהצפון עד הדרום. "כיום כל שוכר שבא לשכור אצלנו משרדים, דורש בראש ובראשונה מקום לרכבו, ומתנה זאת בחתימה על ההסכם. התקן החדש יכול לגרום ליזמים להפסיק לתכנן ולבנות פרויקטים במרכז הארץ, או לעשות זאת, אבל באזורים פחות מרכזיים".

 

"המחירים רק ימשיכו לעלות"

אבי טל, סמנכ"ל השיווק של חברת 'ספייסיק', המפתחת מערכות חכמות לחניה, טוען כי הקטנת היצע החניה במבנים מניבים / מסחריים תשיג בסופו של דבר את המטרה המיוחלת של עידוד שימוש בתחבורה ציבורית, אבל לא תבטל לחלוטין את הביקוש לחניה.

טל: "עדיין יהיו יותר מחפשי חניה לעומת חניות פנויות, וזה, בשורה התחתונה, יגרום לכך שמחירי החניה הגבוהים ממילא רק ימשכו לעלות ואיתן ההכנסות למקום. כאשר ההכנסה למקום חניה תגדל, החשיבות של ניהול מדויק ומקצועי של מקום שכזה תגדל גם היא. במצב הזה יידרשו כלים טכנולוגיים חדשים ומדויקים לניהול המלאי היקר הזה".

טל משווה זאת לעובדה כי מושב ריק במטוס שממריא הוא אובדן של הכנסה, וכך גם מקום חניה פנוי שלא התמלא. לדבריו, "כבר לא יהיה מספיק למכור מנוי חודשי, לשים שלט עם שם המנוי ולנוח. כך לדוגמא: אם המנוי לא חונה במקום שלו 30% מהזמן, מדובר באבדן הכנסה ישירה. הכנסה שאותה ניתן להשלים על ידי הפניית נהגים מזדמנים, או שמירת המקום למזמיני חניה שישלמו פרמיה עבור הבטחת חניה, או אולי לאפשר לרכבים חשמליים (אוטונומיים) להטעין מצברים בזמן הפנוי. האפשרויות הן אינסופיות", "אבל חשוב להבין שכל זה מתרגם בסופו של דבר להכנסה גבוהה יותר לחניון ואופטימיזציה של המשאב היקר הזה, שהולך ומתמעט במרכזי הערים", אומר טל.

טל מביא את הדברים שאמר לו, לטענתו, מנהל חניון מנוסה מאוד במרכז תל אביב: "כשבעלי נכסים יבינו שחניה יכולה להכניס תשואה למטר כמו משרד, אבל עם חצי מכאב הראש, אנשים יתחילו לקנות חניות עם משרדים ולא להיפך".

 

קושי בהערכת הנכס

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אחד ממשתפני כנס החניה, התנועה והתחבורה של מגזין 'חניה', התייחס באירוע לתקן החדש ולהשפעתו על מקומות החניה: ראשית הסביר מסילתי את המדיניות, שלדעתו, הביאה לתקן החדש. לדבריו, "התקן מנסה לחנך את הציבור. כוונת המחוקק היא ליצור סיטואציה בה הציבור הישראלי יתחנך לתחבורה ציבורית. זוהי כוונה מבורכת. הרי כיום יש יש רכבת קלה, שמתפתחת בגוש דן בקצב כזה או אחר, לכן התקן הקודם, משנות ה-80, צריך לעבור דרך רפורמה קלילה, כדי להתאימו לערים".

לגבי הערכות שווי הנכס לפי התקן החדש, גילה מסילתי כי השמאים נתקלים בקושי מסוים במה שקשור לתקן. עוד הוא דיבר, על הדרך שבה מביאים בחשבון את התקן החדש, כאשר רוצים להעריך נכס. מסילתי: "הרי נכס מוערך גם מהתועלת הנוכחית שצומחת ממנו, וגם מהתועלת העתידית. כשבאים כבר היום ומאשרים נכסים עם פחות מקומות חניה, עלויות הבניה יורדות. אלא שמאידך, הציבור הישראלי עוד לא ממש מחונך שלא להשתמש ברכב, לפחות ברובו. נכון להיום אני מניח שהדירות שתיבננה על פי התקן החדש תימכרנה בפחות. השאלה היא מה יקרה בעתיד. האם הגידול בכמות כלי הרכב והקיטון במקומות החניה ייצר פער, כך שכל מקום חניה יהפוך לזהב טהור, או שאולי הציבור יחל להשתמש בתחבורה ציבורית. אני חושב שאם התקן יותאם לכל עיר באופן ספציפי הוא יהיה מבורך, כי יש מקום לצמצם מקומות חניה ולחנך את הציבור להשתמש בתחבורה ציבורית, ואולי אף לכפות זאת. אם זה לא יקרה, אנחנו לא נצליח לייצר תשתיות. כמות כלי הרכב שנכנסת למדינה היא מטורפת".

 

התקן החדש

הקבלנים והיזמים נערכים: החלה מהפכת תקני החניה

תקנות החניה החדשות נכנסו לתוקף זה מכבר. מעתה מה שיקבע את מספר החניות הנדרשות מהקבלנים להכשרה הוא מרחק הפרויקט מאמצעי תחבורה ציבורית. התקנות הגדירו אזורים שונים (א', ב', ג') על-פי מרחקם מתע"ן - מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים. ובמילים אחרות, מספר החניות מצטמצם ככל שישנה קירבה למקומות כגון תחנת רכבת כבדה או קלה ותחנת אוטובוס- עולה.

התקנות מגדירות מספר מקומות חניה מירבי או מזערי, או טווח (בין מזערי למרבי) לכלי רכב, אופניים ואופנועים לפי סוג אופי המבנה - מגורים, מסחר, משרדים, תעשיה, מוסדות חינוך, מוסדות תרבות ופנאי, בריאות ועוד. אלא שלמרות זאת, מוסד תכנון יכול לקבוע מספר שונה של חניות, במסגרת תכנית מתאר מקומית לחניות עם התייחסות לאמצעי הסעת המונים הקרוב.

כאמור, התכנית נשענת על חלוקה לאזורים שונים, כאשר מה שמבדיל בין האזורים הוא מרחקם מתע"ן (כאמור - "מערכת תחבורה עתירה נוסעים").

ואלו הם האזורים:

 

"אזור א'" - אזור הנמצא במרחק אווירי של עד 300 מטרים מציר מתע"ן ועד גבול המגרש שנדרשים בו מקומות החניה. שימו לב: במתע"ן שהוא רכבת שאינה עירונית (כגון מרחק מתחנה בציר הרכבת הכבדה תל אביב –חיפה) יימדד אזור א' ברדיוס של 300 מטר מכל יציאת הולכי רגל מאותה תחנה.

באזור א' יעמוד תקן החניה בצמודי קרקע על עד 2 מקומות חניה. בבניין מגורים בו יותר יש יותר משתי דירות, יעמוד התקן על בין 0.5 ל-1 מקומות חניה לכל יח"ד. בבית אבות המינימום יהיה מקום חניה אחד לכל 10 יח"ד (שכן בעלי היחידות מחזיקים בפחות רכבים) ובמעונות סטודנטים תקן החניה המקסימאלי יהיה מקום חניה אחד לעשר יח"ד.

"אזור ב'"  - אזור הנמצא במרחק אווירי שבין 300 מטרים ועד מרחק של 600 מטרים מציר מתע"ן ועד גבול המגרש שבו נדרשים מקומות החניה. גם כאן יש יוצא מן הכלל והוא במקרה שאמצעי התחבורה ההמוני הוא רכבת בין עירונית. במקרה כזה לא יימדד המרחק האווירי למטע"ן, אלא הרדיוס, וגם הוא ינוע בין 300 מטר ועד 600 מטר מכל יציאת הולכי רגל מתחנה. באזור זה יעמוד התקן על עד 2 מקומות חניה בצמודי קרקע, בין 1 ל-1.5 מקומות חניה לכל יח"ד בבניין מגורים עם למעלה משתי יח"ד, בבית אבות הנמצא באזור ב' יעמוד תקן החניה על בין 1 ל-5 מקומות חניה לכל 10 יח"ד ובמעונות סטודנטים על מקום חניה אחד לכל 5 יח"ד (מקסימאלי).

"אזור ג'" - שטח בתחום יישוב שחלה בו תכנית למתע"ן, שאינו בתחום אזור א' או אזור ב'. מדובר במקום שלגביו קיימות תכניות מתקדמות להקמת הסעת המונים אך הן טרם קיימות בשטח. התקן בצמודי קרקע הבנויים באזור ג' עומד על 2 מקומות חניה ליח"ד.בבניין בו יש יותר משתי יח"ד, יעמוד התקן על בין מקום חניה אחד לשניים. בבית אבות מקום חניה אחד ל-4 עד 8 יח"ד, ובמעונות סטונדטים עומד התקן החדש באזורים אלו על בין מקום חניה אחד ל-5 מקומות לכל 10 חדרים.

 

שרלינתן שטראוסעמית קדם

 

לקריאת העיתון המלא - לחץ כאן

 

Enter your title here