​אחד על אחד

עופר פטרסבורג-עורך הנדל"ן בידיעות אחרונות בראיון עם נשיא לשכת שמאי המקרקעין בישראל, חיים מסילתי

 

עופר פטרסבורג: ננסה לתת שווי לחניות. מחירי הדירות עולים או יורדים?

חיים מסילתי: יורדים, יורדים.

עופר פטרסבורג:לא? -ספר. תחכו? תקנו?

חיים מסילתי:לחכות. אם אומר לחכות הם יכעסו. לחכות בהחלט. אותם כלים באמצעותם הגיעו שהשוק עולה, היום רואים מגמות הפוכות. יש תוכניות ממשלתיות שכנראה הציבור מאמין בהן וזה עובד בינתיים יופי.

עופר פטרסבורג: אבל נושא החניות לא עובד יופי.

חיים מסילתי: למה לא?

הסתובבתי פה, וראיתי דווקא מתקנים יפים, המון רעיונות מאוד יצירתיים אפילו לקחתי חלק. כמה עולה היום חניה ממוצעת?

עופר פטרסבורג: בעשר שנים עלו מחירי הדירות ב-130% . כמה בעשר שנים עלו מחירי החניות?

חיים מסילתי: כמעט אותו דבר. כי מה שקורה.. בשנה האחרונה לא בדקנו, אלא בטווח של 5-10 שנים. מה שקורה זה דבר מאוד פשוט. הממשלה ממשיכה לאפשר לכמויות גדולות של כלי רכב להיכנס למדינה, מבלי פתרונות תשתיות, המרחק הולך ומתקצר, כשאתה הצלחת להגיע מהר הביתה, אז קשה מאוד למצוא חניה.

וזה מה שבעצם יאלץ אותנו לעשות את מה שעושים, הראו לי שעל 30 מטר יש 16 מקומות חניה, בחלק השני 40-50 מקומות דרך 20 מטר אפשר להוסיף 50 מקומות, כל הדברים הללו אם היה מרחב חנייתי פנוי לא היינו נזקקים. הם פה כי אין את המקום הזה.

חיים מסילתי: בניו-יורק נמכרה חניה בכמיליון דולר. ההתייקרות האמיתית של חניה בארץ היא בירושלים, בשל המצוקה שרחובות שלמים נסגרו. ספר קצת.

עופר פטרסבורג: מה שקורה- לא רק בירושלים, זה גם בערים גדולות מרכזיות אחרות, כמו בתל אביב וחיפה. מה שקורה, זה שהיה נדמה, לפחות כך חשבו, שהרכבת הקלה תביא איזה מזור למצוקת החניה. הניחו שהציבור יתחנך לאורך השנים וילמד להשתמש ברכבת הקלה במקום בכלי רכב. מה שלא לקחו בחשבון, א' הציבור לא יכול להשתמש רק בתוואי הרכבת הקלה הוא צריך רכבים לנסוע בין ערים ובמקומות שהם לא על התוואי, וב' צריך לתת אלטרנטיבה אמיתית. קו אחד של רכבת קלה לא פותר את כל הבעיה. דווקא לאורך התוואי מקומות החניה הלכו והתייקרו, כי כל אותם אלו שמחזיקים כלי רכב ורוצים להגיע לרכבת ולהשתמש בה, צריכים מקומות חניה סמוך לרכבת. החניונים שסמוכים לרכבת דמי החניה עלו בהם ומי שעשה עסקה קרובה לרכבת מכר ביותר יקר.

גם בתל אביב, מגדלי המגורים של גינדי, בשלב ראשון שיווקו עם מקום חניה אחד, אך ידעו שמי שיקנה דירה ב-4-4.5 מיליון סביר להניח שהוא מחזיק שני רכבים, כשבא אותו זוג שקנה את הדירה ב-4.5-5 מיליון ₪ עם חניה אחת לקנות חניה נוספת, גינדי התחילו למכור מקומות חניה ב-450-600 אלף ₪ למקום חניה אחד בחר' חשמונאים תל אביב.

זה אמנם מקום חניה מקורה. זה מטורף.

דירת שני חדרים, דיברת על הממשק בין חניות לדירות.

דירת שני חדרים בפריפריה, אפילו שלושה חדרים, קרית מלאכי, 600,000 ₪. מה שקורה- הגבול העליון של הדירות מתחיל לפגוש את החניות וזה הופך להיות מוצר.

בפרוייקט בסר פתח תקוה, היכן שנחשון הרים את ה-4 מקומות, הוא עדיין נהנה מתקן החניה הישן שאפשר לבנות מקומות חניה ספייר. מקומות חניה בשלב השיווק נמכרו לפי 120 אלף ₪ למקום, כשאתה מבקש היום לקנות את המקומות שנשארו מבקשים 200-250 אלף ש"ח לחניה והוא נבנה על ציר הקו האדום של רמת גן. מי שגר בפתח תקוה, רמת גן, בני ברק ירצה להגיע עם הרכב לחנות קרוב ולהגיע לרכבת הקלה. במקום שהרכבת תקל על הביקוש לחניה, מקומות בסמוך אליה מכפילים את עצמם בתקופות קצרות יחסית.

עופר פטרסבורג: אנו מדברים על בועת חניה.

חיים מסילתי: אכן כן. אני רואה חבר'ה שמנצלים את הדבר הזה.

היום יש לך בבניין ממוצע בגוש דן, אפילו בירושלים, חניה לעתים מקורה במקביל לקומת העמודים המפולשת, או שהיא מחוץ לאותה קומה, אבל בשטח המגרש.

חניות כאלה נעות סביב 150-250 אלף ₪. אם ביום מן הימים כשירצו לעשות פרוייקטי תמ"א יגלו שני חבר'ה עם 2 מקומות חניה על שטח של 30 מטר, שיכולים לפתור לפרוייקט תמ"א באמצעות מכשיר כזה את כל 20 מקומות החניה שהוא צריך, אם היום ימכרו את זה ב-200 כשהם יבינו שהם הפתרון לתמ"א בבניין ובזכותם קמים 30 מקומות חניה, ל-30 מטר האלה יהיה ביקוש עצום.

עופר פטרסבורג: נדבר על החטא הגדול של הממשלה, עשו קו אחד ולא יותר של הרכבת הקלה.

אבל את תקן החניה מכניסים לתוקף למרות שתחבורה ציבורית עוד אין, דבר שיוצר בעיה בהגעה לעבודה עם חניה, עם רכב.

חיים מסילתי: אני מסכים, אני חושב שנכון היה לכהניס את התקן בשלב קצת יותר מאוחר. בנו על כך שהרכבת הקלה תקרום עור וגידים בשלבים מוקדמים יותר.

אני חושב שהיה נכון להכניס לייצר ממשק הגיוני בין ייצור אלטרנטיבה חנייתית לבין הניסיון האכיפתי.

עופר פטרסבורג: כשאתם כשמאים עובדים על נושא החניה, מה הכללים.

חיים מסילתי: יש את העסקה הרגילה, השיטה הרגילה- עסקת השוואה הולך ובודק כמה נמכרו מקומות חניה באיזור. העניין שאין הרבה עסקאות השוואה. יש מקדם שמאי שגוזר את שווי מטר חניה, כשווי נגזר משווי של דירה.

וכמו שאתה מבין, הדירות עולות, גם שווי מקום חניה עולה איתן, גם את אותן עסקאות אנו מגלים שהן הולכות ועולות, אנו צופים טיפה פני העתיד, אחת מהשיטות היא היוון ההכנסות מהחניה כשהיא מושכרת, הולכים לחניונים בסביבה רואים מה העלות של שעת חניה, ישנן שיטות שמאיות שמגיעות לאותן הכנסות צפויות.

מה שכן, אנו מגלים, שבאמת בשנה שנתיים האחרונות, ישנה עליה מאוד גבוהה דווקא במקומות שציפינו לראות ירידה- קרי בסמוך לתחבורה ציבורית צפויה.

עופר פטרסבורג: הבעיה המרכזית היום, היא בעצם מנושא התמ"א. בהרצליה יש בעיות שיצרו 1500 דירות ישנה ידירה דרסטית בהיתרי בניה לתמ"א. וראשי ערים טוענים שאין תשתיות. אי אפשר לייצר תשתיות באוויר כאשר אתה עושה פינוי בינוי. אתה באיזור ותיק. מה הפתרון?

חיים מסילתי: הפתרון הוא להיות בקו היצירתי לנסות למצוא פתרונות חניה ותשתית מהירים. ויעילים.

גם בענין הדיור, אחד מהרעות החולות והסיבות לכך שעדיין יש פקיעה בשוק- העובדה שיש בירוקרטיה מטורפת. יש לתת פתרונות מהירים בדמות פתיחת הפקק הזה שיש במוסדות התכנון. לתת לוועדות הערר לעוף מהר, לשחרר מהר היתרי בניה, ולנסות להיות יצירתיים. כמו בתל אביב, הבינו שמכבי אש לא מאפשרים לבנות בגלל רוחב רחוב צר מידי, עיריית תל אביב הצליחה להעמיד מערך כיבוי אש באמצעות כבאיות צרות יותר.

אני חושב שאין מה לעשות. יש לנו מדינה, צריך להיות מתוחכם כמו החבר'ה שראינו.

עופר פטרסבורג: הבעיה המרכזית במדינה, זו הביורוקרטיה. ולא משנה איזו ממשלה. יש לכך פתרון?

חיים מסילתי: אתה מכיר את הבדיחה על החבר'ה שהתווכחו איזה מקצוע היה העתקי בעולם? באו הווטרינרים ואמרו אנחנו, ביום החמישי נבראו החיות, אחר כך באו החשמלאים, הנה זה אנחנו, בריאת השמש והירח, הלכו אחורה ואחורה, כשהגיעו ליום הראשון אמרו הפוליטיקאים חבר'ה זה אנחנו מי המציא את התוהו ובוהו.

התוהו ובוהו קיים לצערי הרב. ואני לא חושב שישנה ממשלה אחת שיכולה לפתור את זה בשנתיים שלוש.

מה שכן לדעתי לפחות בתחום הדיור והבניה יש מי שהחליט לקחת את הענין ברצינות. זו פעם ראשונה שרואים מישהו שלוקח את התחום תחתיו ונותן בראש.

לטעמי, הפקק המרכזי ועד שלא יפתרו אותו לא נראה פתיחה אמיתית, זו וועדות הערר. היום, כל אחד מהדיירים יכול לתקוע פרוייקט של 200 יחידות דיור על ידי הגשת התנגדות הכי קטנה שבעולם. מה שיכול לתקוע את הפרוייקט לשנה-שנתיים.

הפתרון להקים הרכבים של וועדות ערר כמו בית דין לתעבורה. סרט רץ. מי שיצא לו לחטוף קנס ונשפט, יושב שופט, תוך 5 דקות 10 דקות אתה בחוץ. ועדות ערר מוצפות והדיונים מורכבים. יש לשלש ולהרביע ולחמש את ההרכבים. בצורה שאדם ידע שהגשת התנגדות תמנע סחטנות ויאפשר לפרוייקט לצאת לפועל מהר, כך נראה מזור.

עופר פטרסבורג: אתה יודע מה הפתרון האידיאלי הטוב ביותר? מטה קסם לסדר את נושא התחבורה? לחיצה על מעלית, מהמשרד אעלה לדירה שלי. בכל העולם. בארץ אין עירוב שימושים.

חיים מסילתי: מישהו ביקש? לא מכיר פרוייקטים שביקוש ואמרו לא.

אני מכיר אדריכלים שסיירו בעולם והביאו פתרונות. זה מדהים. צריך מישהו שיזום את זה.

עופר: תודה רבה ובתיאבון לכולם.

 

 

לצפייה בראיון לחצו כאן

 

 

 

 

 

 

ד

Enter your title here